İnşaat Sözleşmesi İçin Yeniden Uyarlama ve Sözleşmeden Dönme Hakkı Nedir?

İnşaat Sözleşmesi İçin Yeniden Uyarlama ve Sözleşmeden Dönme Hakkı Nedir?

Aniden yükselen dolar kuru nedeni ile müteahhitler büyük zarar ederken konu hakkında yeniden uyarlama ve sözleşmeden dönme davaları için tarih uyarısı geldi.

Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’ün haberine göre; Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören dolar kurunda yaşanan ani çıkış nedeni ile müteahhitlere sözleşme uyarısında bulundu.

Zarar Eden Müteahhit Sözleşmeden Vazgeçebilir mi?

Dolar kurunun 13 Ağustos 2018 tarihinde 7 lirayı görerek zirve yapması ve inşaat maliyetlerinin katlanarak artmaya devam etmesi sözleşme imzalayan pek çok müteahhidi zor durumda bıraktı.

Konu hakkında açıklama yapan Öngören “Bildiğiniz gibi inşaatçı olarak inşaat sürelerinde temerrüde düşüldüğünde, sözleşme arsa sahiplerinde feshediliyor ve Yargıtay kararlarına göre, inşaatın yaklaşık %80’i tamamlanmamışsa inşaat şirketi sözleşmede anlaşılan daire yerine sadece yaptığı inşaatın maliyetini üç beş yıllık bir dava sonunda alabiliyor.

Bundan dolayı hem inşaat şirketi büyük mali zarara uğruyor hem de inşaat şirketinden daire alan 3. kişiler tapularını alamıyor. Borçlar Kanununun 480. maddesine göre, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Bu davalar yaklaşık 2 yıllık bir süreçte karara bağlanmakla birlikte, dava açıldıktan sonra dava baskısı ile pek çok arsa sahibi süre ve bedel paylaşım oranı konusunda uzlaşmaya varıyor. İlk açılan 1994 krizine bağl uyarlama davalarında Yargıtay; öngörülemeyen durumun ortaya çıkmasından sonra bir yıl içinde davaların açılması gerektiğini ortaya koymuştur. Bu yüzden 13 Ağustos 2018 tarihinde dolar fiyatının 7 TL’ye çıkmasını esas alırsak, uyarlama davalarının 13 Ağustos 2019 tarihine kadar açılması gerekli.” diyerek tarih uyarısında bulundu.

Tüketici Kadar Üretici de Korunmalı

Konu hakkında açıklama yapan İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım da geçmiş tarihli sözleşmelerin bugün büyük zorluklar oluşturduğunu söyleyerek kamunun bu alanda düzenleme yapması gerektiğini söyledi.

Nazmi Durbakayım “Mevcut kanuna göre bir inşaat en çok 36 ayda bitmeli. Oysa bugün temeli için 1 yıl uğraşılan işler yapılıyor. İnşaat tamamlama süresi 48 ay olmalı. Bakanlık ile konuyu görüştük. Geçmişte verilen oranlarla bugün aynı işi yapmak zor. 500-600 hak sahibinin olduğu yerde uzlaşmak mümkün değil. Nasıl ki tüketiciyi koruyan kanun varsa üretici de korunmalı.” dedi.

Uyarlama Davası Ciddi Zarar Oluşursa Uygulanıyor

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ise bu tip davaların ancak çok ciddi oranda zarar oluşması durumunda gerçekleştiğini dile getirerek “Yargıtay uyarlama davaları için ‘öngörülebilirlik’ kuralı getirmiştir.

Burada Yargıtay basiretli tacir olan müteahhidin sözleşme dengesinin bozulması nedeniyle açtığı davalarda bu işi yapan taraf olması, sözleşmeyi kurarken doğru kurmasını ve ileride ortaya çıkan artışlar nedeniyle böyle davaları açamayacaklarını belirtmiştir. Yani müteahhit sözleşme başında sözleşme süresi içerisinde ekonomik değişimleri öngörmesi gereken taraf olarak görmektedir.

Bu çerçevede müteahhit yüklenici tarafın açtığı davalarda ‘çok aşırı’ bir durum ortaya çıkmadıkça uyarlama hakkını tanımamaktadır. Arsa sahipleri tarafından da açılabilen bu davalarda basiretli tacir olmayan ve hayatında ilk defa böyle sözleşme imzalayan taraf olarak görülen arsa sahipleri için yine Yargıtay kuralı geçerli olmakla birlikte sözleşme dengesi aşırı şekilde çökmüşse uyarlama hakkı oluşabilecektir.” dedi.