YAPIGÜNDEM

www.yapigundem.com HABER /yapigundem 4 1) Önümüzdeki 20 yılda 5.7 mil- yon konutun dönüştürülmesi gerek- mektedir. Tüm bunlar bilinçli bir şekil- de yapılmalıdır. 2) Finansal açıdan yapısal dönü- şüm sağlanıp ideal yapı kurulmaya ça- lışılmalıdır. Büyük bir potansiyele sahip gayrimenkul sektörü alternatif finansal enstrümanlarla güçlendirilmelidir. 3) İnşaat ve gayrimenkul iki farklı alandır. İnşaat üretim alanı, gayrimen- kul ise bir yatırım aracı olarak finansal bir enstrümandır. Finansal enstrüman ancak güvenin üstüne kurulabilmekte- dir. Güven de en doğru şekilde, şeffaf- lıkla, sermaye yeterliliğiyle, kurumsal- laşmayla, karşılaştırılabilir veri setiyle ve doğru bir denetimle sağlanmalıdır. 4) Türkiye hızla büyürken kaynak- larından daha fazla harcamış ve daha kırılgan hale gelmiştir. Ağustos ayında yaşanan krizden bu yana Türkiye hem bir toparlanma görmüş, hem de topar- lanmadan sonra harici yatırımcıları ikna etmiştir. Bu toparlanmanın ulus- lararası yatırımcılara aktarılması gerek- mektedir. 5) Sektörde değer tespiti sorunun- dan çok bir değerde uzlaşma sorunu vardır. Tespitte bir problem yoktur. 6) Dönem itibarıyla değerleme sektörü üzerinde birtakım baskılar bu- lunmaktadır. Değerlemeci burada değer biçen taraf değil; bir kontrol noktası, sigorta noktası, teraziyi elinde bulun- duran aktördür. Şirket değerlerinin düşmesi, portföy değerlerinin düşmesi gibi birtakım endişeler değer kavramını zorlamaktadır. 7) Gayrimenkul, GSYİH ile paralel büyüyen bir sektördür. Varlıklarda de- ğerin düşmesiyle ekonomide fakirleşme yaşanması söz konusudur. Türkiye’nin varlıklarının fakirleşmesi kavramına odaklanılması gerekmektedir. 8) Değerleme sektörünün uzun dö- nemde tarafsız, objektif olması gerek- mektedir. Varlıkların EDER’i değil DEĞER’i konuşulmalıdır. 9) Tüm dünyada sermaye azalmaktadır. Bütün firmalar varlıklarını sürdürmek için başka kanallar bulmaya çalışmak- ta, operasyonel riskler almaktadır. Son 15 ayda özel sektörde yüzde 50’nin üzerinde borç yükü artışı olmuştur. 10) Borç yapılandırmada, geri ödemesiz bir dönem sağ- lanmış, vade uzatılmış ve maalesef faiz artırılmıştır. Dolayı- sıyla zaten cirosu düşmüş, faizi artmış ve kur riski yaşamış şirketler daha yüksek bir faizle borçlarını yapılandırmak du- rumunda kalmıştır. 11) Değişime olabildiğince hızlı adapte olabilmek, uyum göstermek gerekmektedir. Durgun piyasalarda olduğumuz kabul edilmeli ancak hareketsiz de kalınmamalıdır. 12) Krizde fırsatçılık anlayışı yerine, ‘bu sorunlara nasıl çözüm üretirim?’ anlayışına geçilmelidir. 13) Üreticilere kullandırılan kredilere bakıldığında, in- şaat sektörüne yönelik bir destek olduğu görülmektedir. Ka- tılım bankacılığıyla beraber 190 milyar TL civarında konut kredisi bulunmaktadır. Dolayısıyla bankacılık sektörünün, in- şaat sektörüne çok ciddi miktarda destek sağlamaya çalıştığı görülmektedir. 14) Ülkelerin varlık değerinin temellerinden biri de gayrimenkul olduğu için fiyatlar düştüğünde tüm yatırım al- gılarının bozulması söz konusudur. Tür- kiye’de bireylerin varlıklarının yüzde 90’ı borçsuzdur. Dolayısıyla ülkemizin bu çok ciddi değeri düşürülmemelidir. 15) Gayrimenkul sektörü için ya- bancı sermaye çok önemlidir. Gayrimen- kul Yatırım Fonu kurmak bugün devletin tekelinde olan bir şey değildir ve kesinlik- le kurulmalıdır. 16) Gayrimenkul özelikle bir kazanç sağlama platformu değildir. Sektörün şeffaflığa ihtiyacı vardır. 17) İnsanlar ayda 1500-2000 TL taksitle ev sahibi olmak istemektedir. Bugün giderek artan konut fiyatları, faiz oranlarının yükselmesi ve yüzde 20 peşi- nat zorunluluğu ev sahibi olmayı zorlaş- tırmaktadır. 18) ‘Faizsiz Peşinatsız Kredisiz Ev Alma Sistemi’ ile aylık yaklaşık 2500 ko- nut satılmaktadır. Bu sistem üzerinde kamu denetiminin sağlanması için BD- DK’nın çalışmaları devam etmektedir. 19) Malezya Cagamas modelini 1980’li yıllarda keşfetmiştir. Türkiye de bu yapıyı daha genişletmek, pazarı daha derinleştirmek için 20-30 sene vadeleri de mutlaka modelleyecek bir yapı kur- mak zorundadır. Çoklu finansal model- lerle maliyeti aşağı çekecek, tüketicinin konut sahibi olmasını sağlayacak daha etkin modeller kurulması gerekmektedir. 20) Katılım bankalarının aktivite- sinin artmasıyla birlikte gündeme ge- len ‘Murabaha’ sistemi de yaygın olarak konut edindirmekte kullanılmaktadır. Bu finansman yönteminde konut alıcısı adına banka evi almakta ve üzerine bir kar koyarak alıcıya taksitle satmaktadır. Şu an katılım bankalarının çok yoğun bir biçimde uyguladığı bu sistem, aslında fi- nansman yapısı güçlü olan şirketler için özellikle faiz hassasiyeti olan alıcılara, ra- hatlıkla sunulabilecek bir metottur. 21) İnşaat bir imalat, birleştirme, satış ve finansman işidir. Bu dörtlü ba- cağın sağlam yapılması gerekmektedir. İkinci konu, varlıkların ve üretimin doğru tanımlanmasıdır. Bugün 2.2 trilyon TL’lik bir gayrimenkul alım satımı vardır. Türk bankacılık sisteminin aktif büyüklüğü 3.8 trilyon TL’dir ancak sadece 183 milyar TL’lik konut kredisi bulunmaktadır. İnsanlar farklı metotlarla bu alım satımı finanse etmektedir. 22) Toplam 430 bin müteahhidin bulunduğu Türkiye’de yapı müteahhitlerinin sınıflandırılmasına yönelik düzenle- meler, sektörün gelişimi açısından önemli bir adım olmuştur. 23) Gayrimenkul sektörü, şeffaflık ve sürdürebilirlik açı- sından değerlendirildiğinde, Türkiye’de toplam 33 GYO’nun faaliyet göstermesinden, sektörün çok az bir kısmının şeffaf- laştırıldığı anlaşılmaktadır. ‘ GYODER Çözüm Platformu ’ toplantısının ardından, sektöre katkı sağlanması amacıyla hazırlanan ‘ Sonuç Bildirgesi ’nde öne çıkan maddeler şu şekilde; İlk Toplantısını Yapan GYODER Çözüm Platformu SONUÇ BİLDİRGESİ YAYINLADI GYODER Çözüm Platformu’nun ilk toplantısı, 16 Nisan 2019 tarihinde gerçekleştirildi. Sektöre katkı sağlanması amacıyla hazırlanan ‘ Sonuç Bildirgesi’nde öne çıkan 23 madde yayınlandı GYODER Başkanı Doç. Dr. Feyzullah Yetgin’in açılış konuşmasını yaptığı toplantıda İş Yatırım Araştırma Direktörü Serhat Gürleyen, GYODER Başkan Yardımcısı Neşecan Çekici, PwC Türkiye Şirket Ortağı Mevlüt Akbaş, Işıkören Danışmanlık Kurucu Ortağı Hilmi Işıkören, Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, NEF İcra Kurulu Başkanı Erden Timur, Fuzul Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Zeki Akbal konuşmacı olarak yer aldı.